TR-KORONA VİRÜS (COVID-19) SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİLERİ

1. GİRİŞ

Dünya çapındaki yayılımı bir türlü durdurulamayan Korona Virüs salgını, Dünya Sağlık Örgütü 11 Mart 2020 tarihinde “Pandemi” (tüm dünya üzerinde yayılan salgın hastalık) olarak ilan edilmiş ölümcül etkileri 10 Nisan tarihi itibariyle 200’den fazla ülkede görülmüştür. Türkiye’de ilk vaka ise 11 Mart 2020 tarihinde duyurulmuştur

Ülkemizde de ilk vakanın görülmesinden itibaren, her ne kadar yanlış bir terim de olsa, “Social Distancing” – “Sosyal Mesafe” olarak adlandırılan “Fiziksel Mesafe”nin korunmasına ilişkin birtakım önlemler alınmıştır. Türkiye dahil birçok ülkede resmi organlarca zorunlu olmadıkça sokağa çıkılmaması ve zorunlu hallerde de Fiziksel Mesafenin korunması yönünden tavsiyeler verilmektedir. 

Türkiye’de bu tavsiyelerin yanı sıra İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan genelgeler ile “gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri” olmak üzere toplam 149.382 iş yerinin[1] faaliyetlerine de geçici olarak ara verilmiştir. Hal böyle olunca da tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de yaşanan bu salgının ve alınan bu önlemlerin hukuki sonuçlar doğurması, ticari iş ve ilişkilerde sözleşmeleri etkilemesi kaçınılmaz hale gelmiştir.

Salgın ile birlikte tüm dünyanın gündeminde olan bir diğer konu da salgının ekonomik / ticari ilişkilere nasıl yansıyacağı sorunudur. Dünyanın birçok ülkesinde yaşanan bu salgının “Force Majeure” – “Mücbir Sebep” olarak nitelendirilmesi gerektiği söylenmekle birlikte Türkiye’de özel hukuka ilişkin muamelelerde salgının “Mücbir Sebep” sayılacağına ilişkin tartışmasız bir açıklama söz konusu değildir. Özellikle de İçişleri Bakanlığı tarafından alınan önlemler çerçevesinde zorunlu olarak kapatılan iş yerlerinin kira sözleşmeleri açısından mücbir sebebin varlığının kabul edilip edilmeyeceği noktası büyük önem arz etmektedir. 

Yaptığım bu çalışmada, COVID-19 salgınının kira sözleşmeleri açısından ne şekilde etkileri olacağı ve nasıl sonuçlar doğuracağını değerlendirmeye çalışacağım. Bu değerlendirmeyi yaparken de, henüz ilgili salgın özelinde bu konuda içtihat oluşturabilecek bir yargı kararının mevcut olmadığını, ilgili değerlendirmelerin şahsi görüşlerimden ve araştırmalarım çerçevesinde karşılaştığım farklı görüşlerden ibaret olduğunu, hukuki olarak bir taahhüt niteliğinde bulunmadığını ve her sözleşme özelinde mücbir sebeplere ilişkin düzenlemelerin mevcut olup olmadığına ilişkin değerlendirme yapılarak, mevcut ise bu düzenlemelere öncelik verilmesi gerektiğini de belirtmek isterim. 

2. COVID-19 SALGININI TÜRK HUKUKU AÇISINDAN MÜCBİR SEBEP OLARAK NİTELENDİREBİLİR MİYİZ?

Türk Hukukunda genel kanunlar olarak sayılan kanunlarda mücbir sebep hallerine ilişkin tanım içeren genel bir düzenleme mevcut olmayıp, bazı özel kanunlarda mücbir sebeplerin tanımı yapılmıştır. Bu kanunlara örnek olarak 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’nu[2] vermek yerinde olacaktır. İlgili kanunun “Mücbir Sebepler” başlıklı 10. Maddesinde açıkça mücbir sebep olarak kabul edilebilecek haller belirtilmiştir. Madde metni şu şekildedir;

Madde 10- Mücbir sebep olarak kabul edilebilecek haller aşağıda belirtilmiştir: 

a) Doğal afetler.

b) Kanuni grev.

c) Genel salgın hastalık.

d) Kısmî veya genel seferberlik ilanı.

e) Gerektiğinde Kurum tarafından belirlenecek benzeri diğer haller. …

Görüldüğü üzere her ne kadar genel bir kanunda yer almasa da özel bir kanunda genel salgın hastalık haline mücbir sebep olarak yer verilmiş olup, bu da aslında kanun koyucunun genel salgın hastalık halini mücbir sebep olarak değerlendirdiği algısı oluşturmaktadır. 

Yine genel bir kanunda mücbir sebeplerin neler olduğu konusunda açık bir tanıma yer verilmemiş olması neticesinde Yargıtay içtihatları ile bu eksiklik giderilmeye çalışılmış ve bir takım Yargıtay Kararları ile mücbir sebeplerin neler olduğu konusunda tanımlar yapılmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/11-90 E., 2018/1259 K. Sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararında[3] da belirtildiği şekliyle;

Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır ( Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 582 ). Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” denilerek salgın hastalıkların Mücbir Sebep sayılacağı açıkça ifade edilmiştir. 

Tüm bunların yanında özellikle COVID-19 salgını çerçevesinde alınan tedbirlere ilişkin olarak 24 Mart 2020 tarihli ve 31078 Mükerrer sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 518 Sıra Numaralı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği’nin[4] 1. maddesi incelendiğinde, ilgili tebliğin konusunun “Çin Halk Cumhuriyeti’nin Vuhan kentinde ortaya çıkan ve birçok ülkeye yayılan Koronavirüs (COVID-19) salgınından ve bu kapsamda alınan tedbirlerden doğrudan etkilenen ve bu Tebliğle belirlenen mükelleflerin 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mücbir sebep hükümlerinden faydalandırılması hakkındaki açıklamalar” olduğu açıkça görülmektedir. Yani salgına ilişkin alınan tedbirlerden doğrudan etkilenen mükellefler açısından salgının vergisel yükümlülükler bağlamında Mücbir Sebep olarak kabul edileceği açıkça ifade edilmiştir. 

Yukarıda belirtildiği üzere gerek özel kanunlarda yer alan hükümler gerek Yargıtay içtihatları gerekse COVID-19 özelinde vergisel yükümlülükler açısından Mücbir Sebep hali olarak nitelendirilen salgın hastalıkların, ilerleyen süreçte meydana gelecek hukuki ihtilaflar özelinde, alınan tedbirlerden doğrudan etkilenen özel hukuk kişileri açısından mahkemeler nezdinde özel hukuka ilişkin muamelelerde de Mücbir Sebep olarak nitelendirileceği fikri oluştuğunu söylemek sanıyorum hatalı olmayacaktır.

Fakat burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta da şudur ki; her ne kadar COVID-19 salgını mücbir sebep olarak nitelendirilebilecek olsa da bu salgın hastalığın ifayı imkânsız hale getirmemesi halinde mücbir sebepten bahsedilmesi mümkün olmayacaktır. Böyle bir durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi[5] kapsamında şartları var ise aşırı ifa güçlüğünden bahsetmek sanıyorum ki daha doğru olacaktır. 

Burada aranacak şartlar ise sözleşme yapılırken taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması, bu durumun borçludan kaynaklanmıyor olması, bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, borçlu aleyhine olacak şekilde kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi, borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya TBK’nın 138. maddesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasıdır. 

3. MÜCBİR SEBEBİN KİRA SÖZLEŞMELERİ ÜZERİNDEKİ ETKİSİ

Mücbir sebebin kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi incelenirken bu incelemenin konut kiraları ve çatılı iş yeri kiraları açısından iki farklı şekilde ele alınması karışıklıkların önlenmesi ve değerlendirmelerin daha net anlaşılması açısından sanıyorum daha sağlıklı bir sonuç doğuracaktır.

3.1. KONUT KİRALARI BAKIMINDAN İNCELEME

Konut kiraları bakımından COVID-19 salgını değerlendirilirken ilgili salgının konut kiraları bakımından ifa imkansızlığı veya aşırı ifa güçlüğüne sebep olup olmadığını değerlendirmek gerekecektir. 

Alınan tedbirlerden hiçbiri kişilerin konutlarında ikamet etmesine engel olacak nitelikte önlemler olmayıp, aksine kişilerin evlerinde / konutlarında kalmalarını teşvik edici ve bazen zorlayıcı önlemler şeklindedir. Bu hususu TBK’nın 138. maddesinde belirtilen şartlar çerçevesinde incelediğimizde ise; salgının taraflarca öngörülemeyen bir husus olduğu ve bu durumun kiracıdan kaynaklı olmadığı şartları mevcut olmasına rağmen bu durum sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kiracı aleyhine olacak şekilde kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede aleyhine değiştiren bir durum değildir. Bu nedenle de ilgili kişi bu süreçte COVID-19 salgını sebebiyle işini kaybetmiş veya zorunlu olarak ücretsiz izin kullanmak durumunda kalmış olsa bile konutun kiralanma amacı her halükârda yaşamını sürdürmek olduğundan ve bu süreci de zaten kiralamış olduğu konutta geçirmesi gerektiğinden bu noktada konut kiraları için mücbir sebep veya aşırı ifa güçlüğünden bahsetmek mümkün olmayacaktır. 

Burada dikkat edilmesi gereken husus, COVID-19 salgını mücbir sebep sayılsa bile iş yerinden ücretsiz izne ayrılan veya işten çıkarılan kişinin konut kirasını ödeyememesinin sebebinin COVID-19 salgını yani mücbir sebep değil de ücretsiz izne ayrılması veya işten çıkarılmasıdır. Yani salgın konut kirası açısından doğrudan değil dolaylı / ikincil bir etki oluşturmaktadır. Bu nedenle de COVID-19 salgınının konut kiraları açısından mücbir sebep teşkil edeceğinden bahsetmek kanaatimce mümkün olmayacaktır.

Bu noktada konut kiracısının kirasını ödeyememesi halinde lehine olarak yararlanabileceği tek imkân 22.03.2020 tarihli ve 31076 sayılı Resmî Gazetede yayımlanmış bulunan 2279 karar sayılı Cumhurbaşkanı Kararı olup, bu karar doğrultusunda kiracı hakkında 30.04.2020 tarihine kadar icra takibi yapılmasının önünde engel teşkil etmekten başka bir sonuç da doğurmayacaktır.

Şüphesiz ki salgından dolaylı olarak da olsa etkilenen konut kirasına ilişkin hukuki ilişkiler açısından da aşağıda belirtilen işyerleri için geçerli olabilecek kurallara benzer düzenlemeler yapılması, bu süreçte işini veya gelirini kaybeden kişilerin ekonomik çöküntüsünün önüne geçilmesi, kamu sağlığı ve kamu güvenliği açısından önem teşkil etmekte olup, temennim en kısa sürede bu yönde bir çalışma yapılması yönündedir.

3.2. İŞ YERİ KİRALARI BAKIMINDAN

İş yeri kiraları açısından farklı durumları farklı başlıklar altında incelemek gerekecektir. Zira yaşanılan süreçte hukuki olarak farklı durumlar barındıran iş yerleri söz konusudur. Yapılacak incelemeyi üçlü bir ayrım çerçevesinde incelemek sanıyorum yeterli olacaktır.

3.2.1. İçişleri Bakanlığınca Yayınlanan Genelge Çerçevesinde Faaliyetleri Geçici Olarak Durdurulan İşletmeler Bakımından İnceleme

İçişleri Bakanlığınca 81 il valiliğine gönderilen bir genelge ile 16.03.2020 günü saat 24.00 itibariyle 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur. 

İlgili genelge çerçevesinde faaliyetleri sonlandırılan yerlerin çoğu ticari faaliyet yürütmekte olan ve yine büyük ihtimalle bu faaliyetlerini yürüttükleri taşınmazlar açısından da kira ilişkisi içerisinde bulunan işletmelerdir. 

Bu işletmeler içerisinde hazine taşınmazları üzerinde tahsisli olan ve faaliyetleri durdurulan işletmeler için Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 22.03.2020 tarihli genelgesi gereğince kira alınmamasına karar verilmiş olup, açık olan ticari işletmeler açısından da personel sayısı ve faaliyet süresi dikkate alınarak kira bedellerinde indirim sağlanacağı duyurulmuştur. 

Burada tartışılması gereken nokta ise hazine taşınmazları üzerinde bulunmayan işletmeler açısından durumun ne olacağıdır. Aşağıda bu açıdan geçici ifa imkansızlığı ve aşırı ifa güçlüğü çerçevesinde değerlendirme yapılmıştır.

3.2.1.1. Geçici İfa İmkansızlığı

Yukarıda belirtildiği üzere İçişleri Bakanlığınca zorunlu olarak faaliyetleri durdurulan işletmeler açısından mücbir sebebin varlığı tartışmasızdır. Zira alınan bu önlemin zorunlu olması ve ihlali halinde cezai yaptırımlar içermesi, bu önlemden doğrudan etkilenen kişiler açısından bu önlemlere uymak dışından başka çare olmadığını açıkça ortaya koymaktadır.

Bu noktada alınan önlemin geçici bir önlem olduğu da dikkate alındığında, aslında kiraya verenden kaynaklanmayan bir sebeple kira sözleşmesine konu taşınmazın kiracının kullanımı için hazır edilemediğinden bahsetmek sanıyorum yanlış olmayacaktır.

Yaşanan COVID-19 salgınının önlenmesi ve durdurulması açısından geçici olarak alınmış bulunan önlemlerden biri olan faaliyetlerin durdurulması önlemi, salgının etkisini kaybetmesinin ardından ortadan kaldırılacağı için ifa imkansızlığının da ortadan kalkacağını söyleyebiliriz. Bu hususta doktrindeki görüşe göre de kira sözleşmeleri gibi sürekli borç ilişkilerinde geçici imkânsızlık, kural olarak devam ettiği süre için kısmi imkânsızlık sonucunu doğurur.[6]

Kısmi imkansızlıktan bahsedildiği noktada da TBK’nın 137. maddesinin[7] incelenmesi gerekecektir. İlgili madde metni incelendiğinde “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulmayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur.” denilerek borçlunun borcun kısmen imkansızlaşan kısmının sorumluluğundan kurtulduğu açıkça ifade edilmektedir.

Burada doktrinde farklı görüşler mevcut olmakla birlikte çoğunluk görüşüne göre[8];  geçici imkânsızlık halinin varlığı durumunda eğer bu imkansızlığa sebep olan durumun ne zaman sona ereceği ve geçici imkânsızlık halinin ne zaman nihayete ereceği belirli değilse, sözleşmenin amacı da tehlikeye düşmüşse TBK’nın 136. Maddesinde[9] düzenlenen sürekli imkânsızlık durumunun olaya uygulanması daha doğru olacaktır. Bu gibi durumlarda da aslında ifanın imkansızlığı geçici olmasına rağmen, bu geçici süre dolduktan sonra edimin ifa edilmesi hiçbir anlam taşımayacaktır. 

Bir örnek vermek gerekirse; 1-10 Nisan 2020 tarihleri arasında yapılması planlanan ve bu tarihlerden öncesinde veya sonrasında yapılması etkinliği yapacak kişi açısından bir anlam ifade etmeyecek olan bir etkinlik için kiralanan bir kır bahçesi, İçişleri Bakanlığının genelgesi doğrultusunda 1-10 Nisan 2020 tarihleri arasında kapalı olduğu için burada daha önceden bu tarihlere ilişkin yapılmış bir sözleşme için sürekli imkânsızlık durumunun varlığından bahsetmek daha doğru olacaktır. Zira böyle bir durumda kiracının sözleşmeye bağlı kalmasını beklemek Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince mümkün değildir.

Ancak bu geçici imkânsızlık durumunun sonradan ortadan kalkması ile kiracı kiralananı kullanmaya devam edebilecek ve kiralanandan faydalanması açısından bir sorun söz konusu olmayacaksa, burada ifa tarihinin imkansızlığın ortadan kalktığı tarihe kadar ertelenmesi yoluna başvurulması mümkün olacaktır.[10]Fakat bu erteleme ne kadar sürebilir? İmkânsızlık ortadan kalkana kadar beklemek gerekecek midir? 

Bu hususta Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca verilmiş bir karar da mevcut olup, kararda tarafların imkânsızlık süresince ifayı erteleyeceğinden bahsedilmişse de bu ertelemenin “akde tahammül süresi” denilen bir süre boyunca yapılabileceğini ifade etmiştir. Bu süreden sonra ise tarafların sözleşmeye bağlayıcı tutulamayacağı ifade edilmiştir.[11]

Yaşanmakta olan COVID-19 salgını süresince alınmış bulunan tedbirler kapsamında kapatılan işletmelerin kira sözleşmeleri açısından geçici ifa imkansızlığına ilişkin sözleşme hükümlerinin kıyasen uygulanmasının ne kadar sağlıklı ve doğru olacağı tartışmalıdır. Zira bu durumda aslında mücbir sebepten kaynaklı bu imkânsızlık halinin tüm külfetinin kiraya verenin omuzlarına yüklenmesi gibi bir durum söz konusu olmaktadır. Zira kiraya veren, kiraladığı taşınmazı İçişleri Bakanlığınca yayınlanan genelge çerçevesinde faaliyetleri askıya alınmayan bir işletmeye kiraya verme imkanına da sahip olmasına rağmen bu imkândan ne zamana kadar faydalanamayacaktır?

COVID-19 salgınının ne zaman sona ereceği, ne zaman kontrol altına alınacağı veya önlemlerin ne zaman sonlandırılacağı henüz bilinmediğinden, her ne kadar kiracının geçici ifa imkansızlığı hükümlerinden faydalanabileceği söylense de, sürecin uzaması halinde yargı organlarının akde tahammül süresi açısından nasıl bir yorum yapacağını bekleyip görmemiz gerekecektir.

3.2.1.2. Aşırı İfa Güçlüğü

Aşırı ifa güçlüğü kavramı TBK’nın 138. maddesinde[12] düzenlenen bir kavramdır. Bu kavram ile aslında kiracının kira ödeme yükümlülüğünün ortadan kaldırılması veya kira sözleşmesinin feshi durumunun tam aksine kira ilişkisinin devamı ile kira ilişkisinin sözleşmenin “Ahde Vefa” ilkesine istisna olarak değişen koşullara uyarlanması talebi söz konusu olmaktadır.

Aşırı ifa güçlüğü müessesesinden yararlanılabilmesi için TBK’nın 138. Maddesi açıkça belirli şartların varlığını aramış ve bu şartların neler olduğunu da açıkça sıralamıştır. Bu şartlar işbu makalenin 1 numaralı başlığı altında incelenmiş olsa da kısaca şu şekildedir;

i) Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü̈ bir durum ortaya çıkmış̧ olmalıdır.

ii) Bu durum borçludan kaynaklanmamış̧ olmalıdır.

iii) Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş̧ olmalıdır.

iv) Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş̧ veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş̧ olmalıdır.[13]

İlgili kanun metninde de belirtildiği üzere sözleşmenin uyarlanması hâkimden talep edilebilecektir. Burada mahkemeye başvurularak sözleşmenin değişen koşullara göre uyarlanması talep edilebilecek olmasına rağmen, bu yolun son çare olarak görülmesi ve öncesinde taraflar arasında uzlaşmaya varılmasının daha hızlı sonuç vereceği açıktır. 

Zira COVID-19 salgınının devam ettiği süreçte yargılama faaliyetlerinde de aksamalar yaşandığı ve yargı organları nezdinden birtakım önlemler alındığı gözden kaçırılmamalıdır. Şayet taraflar arasında dostane yollarla bir anlaşmaya varılamıyor ise, salgının etkilerinin devam ettiği süreçte ifa edilecek edimler açısından ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan hakların saklı tutulmasına yönelik ihtirazi kayıtların öne sürülmesi, sürecin sonucunda hak kaybına uğranmasının da önüne geçmek açısından faydalı olacaktır.

3.2.1.3. Kira Sözleşmesinin Çekilmez Hale Gelmesi

TBK’nın 331. maddesi[14] çerçevesinde tanınan bir hak da kira ilişkisi kendisi açısından çekilmez hale gelen tarafın kira sözleşmesini olağanüstü bir fesih yöntemiyle feshetmesidir. Fakat burada belirtmek gerekir ki ilgili madde TBK’nın Geçici Madde 2. maddesi[15] gereğince kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları açısından ilgili madde 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmayacaktır.

Bu tarihe kadar ilgili kişiler açısından uygulanmayacak olan bu maddede belirtilmiş konuda taraflar arasındaki sözleşmede bir hüküm var ise bu hüküm uygulanacaktır. Eğer bu konuda bir hüküm yoksa 818 Sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 264. maddesi[16] uygulanacaktır.

3.2.2. Faaliyetlerine Devam Etmesine Rağmen Salgın Sebebiyle Faaliyetlerinde Aksamalar Yaşanan, Faaliyetleri Evde Kalma Çağrısı Sebebiyle Etkilenen İşletmeler Bakımından İnceleme

İçişleri Bakanlığı tarafından COVID-19 salgını sebebiyle alınan önlemler kapsamında faaliyetlerine geçici olarak ara verilmeyen market, restoran ve otel gibi işletmelerin bir kısmı evde kal çağrıları neticesinde sokağa çıkma oranının büyük ölçüde azalması neticesinde süreçten dolaylı olarak etkilenmektedir.

Bu işletmelerin taraf olduğu kira sözleşmeleri açısından ifanın kısmen veya tamamen imkansızlaştığından bahsetmek gayet tabii mümkün değildir. Zira bu işletmeler faaliyetlerine devam etmektedir ve kira sözleşmesine taraf olma sürecindeki beklentilerinin sekteye uğramadığı açıktır.

Bu işletmeler açısından yorumlama yoluyla aşırı ifa güçlüğü kuramının uygulanma imkânı olup olmadığı konusu gündeme gelecektir. Burada faaliyetlerine devam eden tacirin öngörebileceğinden çok daha fazla bir kayıp yaşadığı durumlar için uygulama alanı bulunabileceği yönünde görüşler mevcut olsa da bu denli büyük bir pandemi ile ilk kez karşılaşılmış olması neticesinde ilgili kuralın yargı makamlarınca nasıl yorumlanacağını bilmek neredeyse imkansızdır. 

Kanaatimce faaliyetleri devam eden bu işletmeler açısından TBK’nın 138. maddesinin uygulanması ancak bu alanda faaliyet gösteren diğer tüm işletmelerin aynı kayıpları yaşaması ve ilgili işletmenin bu kaybının öngörebileceğinden daha yüksek olduğunu ispat etmesine bağlı olacaktır. 

3.2.3. Zorunluluk Olmamakla Birlikte COVID-19 Salgınının Yayılmasını Önlemek ve Kamu Sağlığını Korumak Amacıyla Faaliyetlerini Durduran İşletmeler Bakımından İnceleme

Bilindiği üzere yaşanan salgın sürecinde faaliyetlerine devam etmelerine engel bulunmamasına rağmen yaşanan endişeler ile COVID-19 salgınının yayılımını önlemek ve kamu sağlığını korumak adına faaliyetlerine son veren işletmeler de bulunmaktadır.

Bu gibi durumlarda resmi olarak faaliyetlerine geçici olarak ara verilmemesine rağmen bu endişe ve kaygılarla faaliyetlerine ara veren işletmeler açısından ise, faaliyete ara verilmesi kararının kiracı tarafından verilmiş olması halinde, ilgili işletmenin niteliği de göz önünde bulundurularak TBK’nın 138. Maddesinin uygulanıp uygulanamayacağı noktasında bir değerlendirme yapılması gerektiği kanaatindeyim.

Faaliyete ara verme kararının kiraya veren tarafından verilmiş olması halinde ise, bu kararı veren olarak kiraya verenin TBK’nın 137. Maddesi kapsamında kısmi ifa imkansızlığının külfetlerine de katlanması gerektiği kanaatindeyim.

Bu noktada özellikle bir çekince koymakta fayda var. Zira makale içerisinde de sürekli belirtildiği üzere COVID-19 salgını gibi büyük ve küresel çapta bir salgın modern dünyada ilk kez yaşanmakta olduğu için tüm bu konularda farklı görüşler mevcut olmakla, nihai karar süreç içerisinde yargı makamlarınca verilecek hükümler neticesinde belli olacağından tüm bu öngörüler şahsi fikirlerimden ibarettir.

3.3. 7226 SAYILI KANUN İLE GETİRİLEN TAHLİYE VE FESİH YASAĞI

         Yukarıda detaylı olarak belirtilen açıklamaların yanında, 26.03.2020 tarihli ve 31080 Mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici Madde 2. maddesi ile “(1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” denilerek, 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen işyeri kiraları için kira bedellerine ilişkin borç baki kalmak ve 22.03.2020 tarihli ve 31076 sayılı Resmî Gazetede yayımlanmış bulunan 2279 karar sayılı Cumhurbaşkanı Kararı doğrultusunda 30.04.2020 tarihine kadar icra takibine konu edilmesi mümkün olmamakla birlikte, bu tarih aralığında ödenmeyen kira bedelleri sözleşmenin feshi ve tahliye için haklı sebep teşkil etmeyecek olup, bu noktada ek bir bilgilendirme yapmakta fayda vardır.

4. SONUÇ

Yukarıda, halihazırda mevcut olan her bir durum için mümkün olduğunca yorum yapılmaya çalışılmış olmakla birlikte, tekrar belirtmek gerekir ki, taraflar arasında imza altına alınmış bulunan kira sözleşmelerinde mücbir sebeplere ilişkin (sınırlı sayıda verilen mücbir sebep halleri var ise içeriğinde salgın hastalık da bulunan) düzenlemelere yer verilmiş ise, bu düzenlemelerin uygulanmasına üstünlük tanınacağı gözden kaçırılmamalıdır.

Yukarıda belirtilen yasa maddelerine ilişkin yorumlamalar ise taraflar arasında imza altına alınmış bulunan kira sözleşmelerinde mücbir sebeplere ilişkin (sınırlı sayıda verilen mücbir sebep halleri var ise içeriğinde salgın hastalık da bulunan) düzenlemelere yer verilmemiş olması halleri için yapılan yorumlamalardır.

Bu süreçte yaşanabilecek hukuki sorunların yargı yoluyla çözülmesi, COVID-19 salgını çerçevesinde yargı organları açısından da alınmış bulunan önlemler sebebiyle çok mümkün görünmemektedir. Yaşanacak hukuki sorunlar ancak salgın sona erdikten sonra hukuki yollarla çözümlenebilecektir ki bu da kira sözleşmesinin tarafları arasında belirsizliklerin uzun süre devam etmesine ve her iki taraf için de ekonomik kayıplara sebep olabilecektir. 

Bu nedenle yaşanabilecek muhtemel sorunların uzlaşma yoluyla çözülmesi sürecin daha hızlı ve tarafların kendi takdirleri doğrultusunda çözümlenmesini sağlayacağı için daha sağlıklı olacaktır. Zira yaşanan salgının boyutları düşünüldüğünde dayanışmanın kamu sağlığı ve salgının durdurulması / önlenmesi açısından çok önemli olduğu izahtan varestedir.

Yaşanan süreçte, modern dünyada daha önceden böylesine büyük bir salgının yaşanmamış olması sebebiyle, birden çok konuda sorunlar yaşandıkça önlemler alınmakta olup, en yakın örneği iş sözleşmeleri konusunda atılması planlanan adımlar içerisinde bulunan yasa tasarısı gibi, özel hukuk sözleşmeleri açısından yasama organının birtakım düzenlemeler yapabileceği de düşünülmektedir. 

COVID-19 salgınının olumsuz etkilerini azaltmak adına birçok kişinin gerek ticari işletme gerekse konut temini açısından taraf olduğu kira sözleşmeleri açısından da yasama organı tarafından önlem olarak yeni düzenlemeler yapılmasının muhtemel olduğunu belirtmekte fayda vardır.

Av. Namık Çağrı GÜNDOĞDU


[1] https://www.icisleri.gov.tr/koronavirus-tedbirleri-genelgesi-kapsaminda-149382-is-yeri-gecici-sureligine-faaliyetlerine-ara-verdi, Erişim Tarihi 07.04.2020

[2] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4735.pdf, Erişim Tarihi 07.04.2020

[3] http://www.kazanci.com/kho2/ibb/files/dsp.php?fn=hgk-2017-11-90.htm&kw=`2018/1259`#fm, Erişim Tarihi: 07.04.2020

[4] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200324M1-4.htm, Erişim Tarihi 07.04.2020

[5] Bkz: S. 6

[6] Dural, Mustafa, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık, Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1976, s.105

[7] II. Kısmi ifa imkânsızlığı

MADDE 137– Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer.

Karşılıklı borç̧ yükleyen sözleşmelerde, bir tarafın borcu kısmen imkânsızlaşır ve alacaklı kısmi ifaya razı olursa, karşı edim de o oranda ifa edilir. Alacaklının böyle bir ifaya razı olmaması veya karşı edimin bölünemeyen nitelikte olması durumunda, tam imkânsızlık hükümleri uygulanır.

[8] Dural, Mustafa, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık, Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1976, s. 101; Antalya, Gökhan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. III, İstanbul 2018, s. 205.

[9] MADDE 136– Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç̧ sona erer.

Karşılıklı borç̧ yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış̧ olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü̈ olup, henüz kendisine ifa edilmemiş̧ olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş̧ olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.

Borçlu ifanın imkansızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.

[10] Serozan, Rona, İfa- İfa Engelleri-Haksız Zenginleşme (Kocayusufpaşaoğlu / Hatemi / Serozan / Arpacı: Borçlar Hukuku Genel Bolüm – Üçüncü Cilt), gözden geçirilip genişletilmiş̧ 7.b., 2016, § 14, N.2; Atamer, Yeşim, Uluslararası Satım Sözleşmelerine İlişkin Birleşmiş̧ Milletler Antlaşması (CISG) Uyarınca Satıcının Yükümlülükleri ve Sözleşmeye Aykırılığın Sonuçları, İstanbul 2005, s. 473.

[11] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2010/15-193, K. 235, T. 28.04.2010 sayılı kararı: “Objektif imkânsızlıkta sözleşme esasen BK. md.20 uyarınca butlanla batıldır ve ayrıca feshi gerekmez. Hâlbuki geçici imkânsızlıkta akdin ifası bir hadisenin gerçekleşmesine bağlıdır. Ancak o hadise tahakkuk ederse akdin icrası istenebilir. (…) Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural “ahde vefa = söze sadakat” ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.”

[12] III. Aşırı ifa güçlüğü

MADDE 138– Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü̈ bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş̧ veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş̧ olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü̈ yabancı para borçlarında da uygulanır.”

[13] Türk Borçlar Kanunu Tasarısı Madde Gerekçeleri

[14] MADDE 331– Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü̈ fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

[15] GEÇİCİ MADDE 2 – (Değişik: 4/7/2012-6353/53 md.)

Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş̧ olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

[16] Madde 264 – Muayyen bir müddetle akdedilen gayrimenkul kirasında, mucip akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudüsünde; iki taraftan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartiyle ve kira müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir.

Kira bir sene veya daha uzun bir müddet için akdedilmiş̧ ise, kiralayan veya kiracıya verilecek tazminat altı aylık kira karşılığından az olamaz.

Kiracı kendisine tazminat verilmedikçe kiralananı terke icbar olunamaz.